Вимушена ліквідація China Evergrande уособлює боротьбу в цьому секторі: по всій країні продажі впали, а мільйони будинків були оплачені, але не здані.
Непохитне переконання китайських покупців житла в тому, що нерухомість — це інвестиція, яку неможливо втратити, сприяло тому, що сектор нерухомості країни став основою економіки країни.
Але протягом останніх двох років, коли фірми розсипалися під тягарем величезних боргів, а продажі нових будинків впали, китайські споживачі продемонстрували настільки ж непохитну віру: нерухомість стала програшною інвестицією.
Ця різка втрата віри у власність, головне сховище багатства для багатьох китайських сімей, стає дедалі більшою проблемою для китайських політиків, які роблять усе можливе, щоб відродити хвору галузь — без ефекту. Проблеми сектору нерухомості країни були оголені в понеділок, коли суд Гонконгу зобов’язав China Evergrande припинити діяльність і ліквідувати компанію, яка обтяжена боргами понад 300 мільярдів доларів.
- Як і галузь, якою вона колись керувала, Evergrande кульгала протягом двох років після того, як не виплатила виплати інвесторам. Evergrande, якому не вистачало грошей, щоб розплатитися з кредиторами, намагався випромінювати впевненість, що його квартири залишаються надійною інвестицією. Ринок напевно відновиться, як це було під час минулих спадів.
Але спад, і без того найтриваліший за всю історію, не лише затягується, він прискорюється.
У 2023 році продажі житла в Китаї впали на 6,5 відсотка. За даними китайського інвестиційного банку Dongxing Securities, лише в грудні продажі впали на 17,1 відсотка порівняно з роком раніше. Інвестиції в нові проекти також сповільнилися. Минулого року розвиток нерухомості впав на 9,6 відсотка.
«Ринок ще не торкнувся дна», — сказала Алісія Гарсія-Ерреро, головний економіст Азіатсько-Тихоокеанського регіону Natixis. «Попереду ще довгий шлях».
Минулого року, навіть коли очікувалося, що економіка Китаю виграє від відкладеного споживчого попиту після скасування пандемічних обмежень, ринок нерухомості гальмував зростання. На частку нерухомості припадає приблизно чверть економіки Китаю.
Сектор нерухомості почав зупинятися після того, як Пекін, стурбований бульбашкою на ринку нерухомості та її впливом на фінансову систему, у 2020 році запровадив низку правил, спрямованих на стримування надмірних запозичень забудовників. Не маючи легкого доступу до кредитів, забудовникам було важко виплатити позики та завершити будівництво нерухомості, яка була заздалегідь продана покупцям житла.
Nomura Securities, японська фінансова фірма, вважає, що ще 20 мільйонів одиниць попередньо проданих будинків очікують на завершення, для завершення якого знадобиться 450 мільярдів доларів США.
Тепер Китай скасував багато з цих обмежень. Фінансові регулятори закликають банки більше кредитувати забудовників. Минулого тижня Сяо Юаньці, заступник директора Національного управління фінансового регулювання Китаю, заявив, що фінансові установи країни несуть «неодмінну відповідальність за надання потужної підтримки» сектору нерухомості.
Банки не повинні негайно припиняти кредити для проблемних проектів, але повинні знайти способи підтримати їх, продовживши час для погашення кредитів або залучивши додаткові кошти, додав пан Сяо. Минулого тижня центральний банк Китаю та фінансовий регулятор заявили, що це дозволить деяким забудовникам використовувати банківські позики на комерційну нерухомість для погашення інших позик або облігацій.
З 2021 року понад 50 китайських фірм нерухомості не виплатили борги, включаючи дві фірми, які колись домінували на ринку житла країни: Evergrande і Country Garden. Колись головний суперник Evergrande за лідерство в галузі Country Garden фактично оголосив дефолт у жовтні. Ситуація компанії погіршилася через падіння продажів.
У Country Garden повідомили, що попередні продажі недобудованих квартир, важливий показник майбутніх доходів, у грудні впали дев’ятий місяць поспіль до 6,91 мільярда юанів, або 962 мільйонів доларів. Це на 69 відсотків менше, ніж роком раніше. У другій половині 2023 року попередні продажі впали на 74 відсотки порівняно з роком раніше.
У дослідницькій записці цього місяця Ларрі Ху, головний китайський економіст Macquarie Group, сказав, що падіння нерухомості «виправляється само собою», оскільки боргові проблеми забудовників утримували покупців і тиснули на продажі житла, тоді як нестача нового бізнесу лише поглибили фінансові проблеми цих фірм.
Дайсуке Вакабаяші, NYTimes