Культовая башня выглядит уязвимой в плане потери арендаторов, поскольку компании предпочитают удаленную работу или более дешевые офисы за пределами центра города.
Хотя пандемия создает проблемы для большинства офисных зданий на Манхэттене, Empire State Building особо уязвима. Самый известный офисный небоскреб Нью-Йорка, стал отражать многое из того, что беспокоит город и его коммерческую недвижимость во время пандемии Covid-19. Культовая башня выглядит уязвимой в плане потери арендаторов офисов, поскольку все больше компаний выбирают удаленную работу или более дешевые вспомогательные офисы за пределами центров города. Некоторые представители отрасли говорят, что ситуация хуже, чем у многих аналогов, потому что здание зависит от арендаторов небольших офисов, которые, как правило, подвергаются большему риску во время экономического спада. Торговые арендаторы сталкиваются с проблемами из-за того, что многие сотрудники здания не возвращаются на работу. Туризм, как основной источник дохода, почти иссяк.
Руководство Empire State Realty Trust, которому принадлежит этот исторический небоскреб и 19 других объектов недвижимости, однако, заявило, что низкий долг компании и высокая заполняемость помогут ей выдержать тяжелые времена. «Я не думаю, что мы когда-либо были так готовы к циклу спада, как сейчас», — сказал Энтони Малкин, исполнительный директор Empire State. Но инвесторы фондового рынка выражают озабоченность. Стоимость акций компании упала с начала года, что сделало ее худшей среди владельцев крупных публичных офисов в Нью-Йорке. Empire State Realty Trust, получая более 40% своей выручки от офисного здания 1931 года в обычное время, уже во втором квартале текущего года потеряла 19,6 млн. долларов. Это более чем свело на нет прибыль в размере 18,9 млн. долларов годом ранее.
Во многом это падение произошло из-за смотровой площадки башни и музея, которые вновь открылись для посетителей 20 июля. В прошлом году обсерваторию посетили 3,5 миллиона человек. Во втором квартале выручка компании составила 86 000 долларов по сравнению с 32,9 млн. долларов годом ранее. Бизнес остается медленным. Вместо шумной толпы в пятницу только около дюжины посетителей можно увидеть на 86-м этаже.
Некоторые инвесторы предсказывают, что конкуренция со стороны новых смотровых площадок на Hudson Yards и One Vanderbilt на Манхэттене подорвет доход Empire State Building даже после возвращения туристов. В то время как пандемия создает проблемы для большинства офисных помещений Манхэттена, Empire State Building имеет особую уязвимость. Меньшие арендаторы, которые занимают большую часть его площади по сравнению с более новыми офисными зданиями, такими как Hudson Yards, с большей вероятностью выйдут из бизнеса, если их доход упадет из-за отсутствия финансовых ресурсов.
Еще одна проблема — возраст здания, которому почти 90 лет. Старые здания, как правило, сталкиваются с жесткой конкуренцией во время спада на рынке офисных помещений, поскольку новые здания снижают арендную плату, сказал Джон Ким, аналитик BMO Capital Markets. «В условиях любого спада в офисе обычно происходит движение к качеству», — сказал он.
Владелец башни решает некоторые из этих проблем. Компания заявила, что за последнее десятилетие потратила значительные средства на реконструкцию небоскреба, сделав его более энергоэффективным, добавив усовершенствованные воздушные фильтры и другие технологии, которые могут удалять вирусы из воздуха, и, среди прочего, установила современные быстрые лифты. По словам Малкина, более двух третей офисных площадей занимают компании, которые сдают в аренду целый этаж или более, и он предлагает более дешевую арендную плату за башню арендаторам более дорогих зданий.
Компания также завершила реконструкцию обсерватории стоимостью 165 миллионов долларов, и, по прогнозам г-на Малкина, посещение обсерватории вернется в нормальное состояние к 2022 году. В последние годы башня привлекла ряд корпоративных арендаторов, включая LinkedIn и Shutterstock. По словам Малкина, некоторые мелкие арендаторы являются подразделениями более крупных компаний, что снижает вероятность невыполнения ими своих обязательств по аренде.
Согласно последнему квартальному отчету о доходах, сборы за аренду офиса в компании упали до 83% в июне, но выросли до 91% в июле. По словам г-на Малкина, потенциальные арендаторы снова начали разъезжаться по офисным помещениям.
Многие из крупных арендаторов также привязаны к долгосрочным сделкам. По словам генерального юрисконсульта Хайди Гарфилд, в 2013 году Shutterstock подписал 11-летний договор аренды в этом здании для своей штаб-квартиры. Хотя сотрудники Shutterstock в настоящее время работают удаленно, г-жа Гарфилд сказала, что компания не обсуждала возможность покинуть объект, который она назвала «культовым и невероятно ярким».
Тем не менее, арендная плата в Нью-Йорке, вероятно, упадет. Продолжающийся экономический спад повышает риск того, что арендаторы перестанут платить арендную плату или не продлят договоры аренды.
Адвокат по трудоустройству Мэтью Блит, чья юридическая фирма, насчитывающая около 20 человек, имеет офис на 40-м этаже, сказал, что сейчас этим офисом обычно пользуются всего три человека, и большинство из них работают дома. Его бизнес сильно пострадал от рецессии и больше не приносит достаточного ежемесячного дохода, чтобы покрыть все свои расходы. Г-н Блит сказал, что просил арендодателя о скидке на аренду, но получил отказ. Он оплачивает арендную плату и другие счета с помощью сбережений юридической фирмы и надеется, что вскоре фирма снова станет прибыльной. «Пока мы можем себе это позволить, мы останемся», — сказал он.
Источник: wsj.com